Verkaveling

Waarom blijft Italië zo mooi? Omdat er relatief weinig nieuwbouw plaatsvindt. Maar willen Italianen dan niet bouwen? Zeker wel. Veel grondeigenaren zouden niets liever willen. Waarom doen ze dat dan niet? Omdat de meeste grond agrarisch is en geen bouwbestemming heeft. Kan die bestemming dan niet gewijzigd worden? Dat kan, mits het gemeentelijk bestemmingsplan in die mogelijkheid voorziet en de gemeente de algemene voorzieningen aanlegt die voor de nieuwe bestemming nodig zijn. Als de grondeigenaar optimaal rendement wil behalen, zal de grond een woonbestemming moeten krijgen en in zoveel mogelijk zelfstandige kavels gesplitst moeten worden. Deze kunnen dan los van elkaar als bouwpercelen voor vakantiehuizen verkocht worden.

Voor de gemeente is het vaak interessanter dat het terrein niet verkaveld wordt en onverdeeld blijft en zo een toeristische bestemming krijgt met huizen die verhuurd worden. Er zullen dan meer toeristen op bezoek komen dan wanneer de huizen een woonbestemming hebben. Gewone vakantiehuizen, zeker van Italianen, worden immers veelal alleen tijdens de vakantieperiode bewoond en slechts incidenteel verhuurd. Ongeacht de aard van de bebouwing, zal de wijziging van de bestemming extra belastinginkomsten opleveren, waaronder bouwleges en jaarlijks terugkerende IMU-belasting en eventueel toeristenbelasting. Ook zal het leiden tot opdrachten aan architecten, aannemers, toeristische dienstverleners en de plaatselijke middenstand. Voor de gemeente dus zeer interessant. Voor ontwikkelaars is een toeristische bestemming minder aantrekkelijk, omdat de huizen die op grond met die bestemming gebouwd worden verhuurd zullen moeten worden en daarom bij verkoop minder zullen opleveren. Daarom zal een grondeigenaar er veel aan gelegen zijn een woonbestemming te krijgen. Hij kan in ruil daarvoor aanbieden de kosten van het bouwrijp maken voor zijn rekening te nemen of andere voorzieningen aan te leggen. Als dat niet wordt toegestaan, kan hij proberen onder de verhuurverplichting uit te komen. Dat zal niet lukken en kan tot sancties leiden. Verkavelen zonder vergunning is evenmin een alternatief en levensgevaarlijk sinds de Italiaanse overheid wetgeving heeft ingevoerd om dat tegen te gaan. Daarbij is lottizzazione abusiva (illegale verkaveling) strafbaar gesteld en bepaald dat grond die illegaal is verkaveld geconfisqueerd wordt. Dat betekent dat het eigendom van de grond op de gemeente overgaat zodra de rechter definitief heeft vastgesteld dat van illegale verkaveling of voorbereiding daarvan sprake is geweest.

Daar kun je als koper ook mee te maken krijgen. Een voorbeeld is iemand die gecharmeerd was geraakt van een bijgebouw bij een oude historische boerenhoeve op een landgoed in Sicilië dat nog niet zo lang geleden door buitenlanders was gekocht. Omdat deze geld nodig hadden voor de verbouwing en het bijgebouw overbodig was, hadden ze bij de ingang van het landgoed een bord geplaatst waarop werd meegedeeld dat het te koop was. Dat het landgoed vanwege de aard en bestemming een geheel diende te blijven en het bijgebouw niet los verkocht kon worden, wisten ze niet, de koper evenmin. Ze waren er snel uit, niet alleen over de prijs, maar ook over de grenzen van het terrein dat zou worden afgesplitst en samen met het gebouw zou worden overgedragen. Evenals over de aanleg van voorzieningen die het zelfstandig gebruik van het bijgebouw zouden bevorderen, waaronder een nieuwe aparte toegangsweg. Volgens afspraak zou de verkoper deze werkzaamheden uitvoeren. Gelukkig was hij daar nog niet mee begonnen toen hij er achter kwam hoe het zat en hem met klem werd afgeraden ermee te beginnen. Als hij wél met het werk zou zijn begonnen en de gemeente zou hebben vastgesteld dat hij dit met het oog op de verkaveling van het landgoed en verkoop van het bijge- bouw deed, zou dat tot ontneming van het gehele landgoed én strafvervolging hebben kunnen leiden. Gelukkig zijn ze met de schrik vrijgekomen.